Případ – prodej nemovitosti, kde jsou další spoluvlastníci

DOTAZ: Mám 70% podíl na nemovitosti a chci ji prodat, další spoluvlastníci jsou ale proti a dělají problémy. Poraďte mi prosím, jak postupovat, abych nemovitost mohl prodat bez nich a pak se s nimi jen finančně vyrovnat.

MALÉ PENÍZE: „Mít podíl na nemovitosti“ je v zásadě možné na dvojí způsob. Z formulace dotazu si nemůžeme být stoprocentně jistí, o který případ tu jde, ačkoli jedna možnost je mnohem pravděpodobnější. Pro jistotu ale stručně probereme obě. Je ovšem na místě hned na začátku se svěřit s obavou, že tazateli moc nepomůžeme, jednoduchá cesta z této zapeklité situace pro něj asi neexistuje.

Domníváme se, že s nejvyšší pravděpodobností má tazatel spoluvlastnický (tzv. ideální) podíl na konkrétní nemovitosti společně s dalšími vlastníky. Může jít typicky o pozemek nebo o dům. V takovém případě můžete prodej vlastního podílu uskutečnit jen za splnění zákonem stanovených podmínek: spoluvlastnický podíl je třeba nejprve nabídnout ostatním vlastníkům.

Podrobněji se k tomu vyjádřila advokátka Alena Němcová: převádí-li se úplatně spoluvlastnický podíl, tedy chcete-li svůj podíl prodat, mají spoluvlastníci předkupní právo (pokud nejde o převod osobě blízké; za blízkou osobu se považuje především příbuzný v přímé řadě, sourozenec a manžel či manželka). Pokud se nejsou spolumajitelé o využití předkupního práva s to dohodnout jinak, mají právo vykoupit váš podíl poměrně podle velikosti svých podílů.

V praxi to tedy znamená, že prodat svůj ideální podíl na nemovitosti může tazatel až poté, co je učiněna nabídka všem spoluvlastníkům. Nabídka se jim musí učinit písemně a musí se v ní stanovit všechny podmínky koupě. Na její využití (pokud se ve smlouvě s vámi nedohodli jinak) mají dva měsíce.

V případě, že nabídku na vykoupení podílu spoluvlastníkům neuděláte, je převod nemovitosti učiněn v rozporu se zákonem a prodávající vystavuje rizikům soudních sporů nejen sebe, ale zejména kupujícího, neboť kupujícímu jako nabyvateli spoluvlastnického podílu vzniká na základě výzvy oprávněného spoluvlastníka povinnost nabídnout mu podíl ke koupi za podmínek, za kterých sám tento spoluvlastnický podíl získal.

Prodat celou nemovitost proti vůli spoluvlastníků a zpětně je vyplácet není možné. Bez ohledu na to, jak veliký váš podíl je.

Pro úplnost ještě doplňujeme další možnost, jež se v praxi objevuje, nicméně pravděpodobně nepůjde o situaci, v níž se tazatel nachází. Jde o alternativu, kdy je daná nemovitost vložena do majetku samostatné obchodní společnosti (např. s. r. o.). Jedinou činností této společnosti je právě držení této nemovitosti. Proč postupovat takto krkolomně? Vedly k tomu zejména dva důvody:

• cizinci si tímto způsobem u nás kupovali nemovitosti v době, kdy je jako fyzické osoby koupit nesměly: tedy cizinec se stal společníkem v obchodní společnosti a ta pak koupila konkrétní nemovitost.
• prodej obchodního podílu ve společnosti nepodléhá žádné převodové dani, tak se majitelé nemovitostí vyhýbali placení daně z převodu nemovitostí, kterou by při přímém prodeji nemovitosti museli uhradit.

Pokud jde o prodej obchodního podílu ve společnosti s ručením omezeným, z obchodního zákoníku vyplývá, že se souhlasem valné hromady může společník smlouvou převést svůj obchodní podíl na jiného společníka, nestanoví-li společenská smlouva jinak. Pokud jde o převod obchodního podílu na jinou osobu, je to možné, jen pokud to výslovně připouští společenská smlouva.

Pochopitelně opět platí, že prodat jen tak celou společnost bez vědomí, nebo dokonce proti vůli ostatních společníků nelze.