24.06.2017

Případ – prodloužení hypotéky s půlročním předstihem.

DOTAZ: Za půl roku mi končí doba s pevnými úroky na moji hypotéku. Banka mi zaslala speciální nabídku, že mi i s předstihem zajistí pevný úrok na další období s výhodným úrokem. To by bylo dobré, protože můžu kdykoli přijít o práci, takhle bych to měl všechno zajištěné a v případě ztráty práce bych nepřišel o hypotéku.

MALÉ PENÍZE: Tazatel zaslal ještě nějaké další podrobnosti, které zde z důvodu zachování anonymity neuvádíme. Z důvodů, které uvedeme dále, také nechceme dělat reklamu konkrétní bance, o níž se v dotazu mluví.

Je zřejmé, že musíme od sebe oddělit dva aspekty tohoto dotazu.

Co když přijdu o práci?

Tazatel zde spojuje dohromady fixaci úroků, tedy dobu, po kterou má jako klient banky zajištěný pevný úrok z hypotéky, a svoji ekonomickou situaci. To jsou ale dvě odlišné věci, které nelze spojovat dohromady.

Banka si vaši ekonomickou situaci zjišťuje v době, kdy vám úvěr poskytuje. V té době se samozřejmě vyhodnocuje váš příjem, jaké máte zaměstnání, zda-li jste ve zkušební lhůtě atp. Pokud v tomto směru nastanou v boucnosti nějaké změny (a vzhledem k době trvání hypotéky je velmi praděpodobné, že nějaké změny skutečně nastanou), nesete vy i banka riziko, že nebudete schopni úvěr splácet. K pokrytí tohoto rizika má banka k dispozici zajištění – v tomto případě jde o hypotéku, nebo-li zástavu nemovitosti, v níž bydlíte.

Po podepsání hypotéční smlouvy se tedy život odvíjí svým vlastním tempem a vlastními peripetiemi, přičemž obě strany musejí s touto skutečností počítat. Tak například pokud podepíšete hypotéční smlouvu jako manželé, budete jako dlužníci vedeni oba dva. Pokud byste se chtěli rozvést, budete dlužníky společně až do doby, kdy dojde k vypořádání vašeho majetku. Tato situace v praxi často blokuje toho z manželů, jež nemá k dispozici velké finanční zdroje a obvykle si tak nemůže vzít další půjčku třeba právě na bydlení.

Tedy doba fixace nemá na platnost vašeho hypotečního úvěru žádný vliv. Naopak na něj má vliv vaše schopnost úvěr splácet.

Fixace úroků s předstihem

Zafixovat si úrok s pololetním předstihem lze jen s obtížení považovat za mimořádně zajímavou nabídku. Domníváme se, že pokud byste zašli do jakékoli banky, asi by vám takovouto nebo podobnou nabídku učinili také. V podstatě totiž jde spíše o snahu si udržet dobrého platícího klienta tak, že si jej banka zaváže na další fixační období. V průběhu období, kdy máte úrok zafixovaný, lze dělat mimořádné splátky jen velmi obtížně, často v omezené částce nebo je nelze provádět vůbec.

Úroky v Evropě se drží díky krizi dlouhodobě na velmi nízké úrovni. Obecně by tedy bylo možné spíše očekávat, že úroky z úvěrů mohou už jen zůstat přibližně na stejné úrovni nebo mohou stoupat. Historická data však ukazují, že úroky z hypoték u nás až donedávna klesaly; nyní několik posledních měsíců stagnují.

Momentální ekonomická očekávání však nejsou zrovna dvakrát růžová. Inlface nám tady zatím také neroste. Projevuje se konkurence mezi finančními ústavy. Tedy výrazný růst úroků u bankovních úvěrů v následujících měsících nastane s nízkou pravděpodobností.

Objem hypotéčních úvěrů poskytnutých českými bankami stále lineárně roste. Nicméně vzhledem k nízkům úrokům nejsou už výnosy z nich takové, jako bývaly kdysi. Na druhou stranu objem úvěrů se selháním (potíže se splácením) začal v roce 2009 výrazně, téměř parabolicky narůstat. I když se nárůst v poslední době zpomalil, o dobrého klienta je třeba nyní více bojovat.

Jaký je tedy správný postup? S dostatečným předstihem, který je daný výpovědní lhůtou vaší hypotéky, si zjistěte, jakou nabídku fixace by vám dala vaše banka a jakou by vám dala konkurence. Můžete pak zkusit na svoji banku zatlačit, aby vám nabízený úrok ještě snížila, přičemž jí můžete lehce nadhodit, že byste uvažovali o refinancování hypotéky u jiného ústavu.

Samo refinancování však není úplně jednoduchý úkon a je rozumné se k němu uchýlit jen v případě výrazné nespokojenosti u vašeho ústavu.

Vložte svůj komentář