25.05.2020

Případ – předčasná splátka dlouhodobě fixované hypotéky.

DOTAZ: Chtěl bych se zeptaz na refinancovaní hypotéky, mám hypotéku ve výši … s fixací po celou dobu uvěru u ČSOB; řekli mi že za předčasné splacení chtějí 750 000, chci se zeptat jestli je to vůbec možné.

MALÉ PENÍZE: Podle dotazu lze usuzovat na to, že si tazatel vzal některý z produktů označený jako garantovaný úrok, čímž je míněn garantovaný úrok po celou dobu původního trvání hypotéky. To v praxi znamená, že fixace je právě na plánovanou dobu splácení. To není zcela běžné, spíše se v praxi setkáme s fixací hypotéky na konkrétní dobu, která bývá tak kolem 5 let.

Že banka požaduje vysoké penále v případě předčasného splacení hypotéky (nebo její části), je bohužel běžné – nejde o klasické penále, ale o doplacení úroků tak, jako by člověk splácel hypotéku až do konce její plánované splatnosti. Ba co víc, zaplatí vlastně částku vyšší. Tzv. penále totiž platí hned. Pokud by stejnou částku platil ve formě úroků postupně během následujících let, měl by zároveň výnosy z volných peněz a navíc by peníze znehodnotila inflace – tedy by z jistého pohledu zaplatil méně, než když by všechny zbývající úroky uhradil v současnosti.

Podíváme se napřed na to, jak hypotéka funguje z hlediska zdrojů peněz a jejich splácení. Banky samozřejmě nenakládají s vlastními penězi, ale s penězi cizími. Jako první zdroj peněz se tedy nabízejí klasické vklady lidí a firem, které mají na svých účtech. Vklady se z části používají i na hypotéky, ale jak sami tušíte, zůstatky vkladů na účtech se mění v čase, někdy i zásadně. Tedy jako zdroj pro dlouhodobý úvěr, jakým hypotéka je, to není úplně to pravé ořechové.

Dalším zdrojem prostředků pro půjčky – jsou půjčky. Viditelným příkladem jsou dluhopisy, které banka emituje právě za účelem financování hypoték. Jsou to tzv. hypotéční zástavní listy. Pokud si tedy banka půjčí, platí za to úroky – tedy na druhou stranu očekává a potřebuje, aby i jí platili úroky dlužníci, tedy klienti, kterým půjčí. Jakmile nastane nějaký výpadek na straně dlužníků, je automaticky do nějaké míry ohrožena i výnosnost celé akce.

Samozřejmě, že nelze nikdy dosáhnout úplného souladu mezi půjčenými penězi a poskytnutými úvěry (rozdíly se umísťují nebo naopak zajišťují na mezibankovním trhu). Také existuje určité procento klientů, kteří mají potíže se splácením úvěrů. Tyto a jiné faktory vedou k tomu, že se banka brání případům, kdy by měly o očekávaný výnos přijít. Proto předčasnou splátku často během fixace penalizují, resp. chtějí doplatit úroky.

Tento argument je tedy částečně oprávněný a logický. Na druhou stranu asi není správné si nechat platit úroky za dobu, kdy klient nebude mít peníze půjčené. U spotřebitelských úvěrů jsme již byli v minulosti svědkem procesu, kdy banky vzhledem ke konkurenčním tlakům postupně upustily od pevných splátkových schémat a umožnily předčasné splácení spotřebitelských úvěrů kdykoli a bez penále. Něco podobného pravděpodobně nastane i u hypoték.

Na svoji situaci se tady tazatel může podívat ze dvou pohledů. Prvním z nich je úrok, který má na hypotéce zafixovaný. Předpokládejme, že hypotéku si vzal někdy během krize, tedy úrok bude pravděpodobně nízký až přijatelný. Nízký úrok je orientačně kolem 3-4 % p.a. a přijatelný kolem 5% ročně. Přestože je dluhová krize v mnoha zemích Evropy neřešená (Česko je toho zářným příkladem), přeci jen se zdá, že se ekonomicky blýská na lepší časy. Mohlo by tedy dojít ke zvýšení inflace, ekonomickému růstu a výnosy z uložených peněz by mohly také růst. Tím pádem vám volné peníze mohou vydělat (ale taky nemusejí) více, než je úrok na hypotéce. V tom případě se nic neděje, ba co víc – můžete na tom i vydělat. K tomu všemu si takto vytvoříte finanční rezervu na horší časy, jež zákonitě dříve nebo později přijdou.

Druhým pohledem je optika nově chystané normy EU, která se bude zabývat právě problematikou penále u předčasných splátek úvěrů včetně hypoték. Tato norma by měla omezovat právě penále, tj. doplatky úroků za dobu, kdy už klient peníze nedluží. Jaké budou přesně parametry této normy, to není momentálně zcela jasné. Jasné však je, že se bude muset stávající praxe bank v tomto směru změnit, pokud ji v mezidobí nezmění sama konkurence mezi finančními ústavy. Nová norma by mohla platit v roce 2016.

Vložte svůj komentář