22.11.2017

Případ – investice do restaurace

DOTAZ: Mám nabídku být spolumajitel 20% podílu na restauraci se 2 dalšími společníky. Momentálně je restaurace v pronájmu a za pár měsíců se uvažuje o koupi. Je v provozu přes půl roku a tržby jsou hodně slušné. Kapitál bych si musel půjčit od banky.

MALÉ PENÍZE: Podle informací od tazatele se jedná o finanční investici do konkrétního podniku. Finanční investor je osoba, která investuje do nějakého projektu nebo podniku své prostředky s cílem je zhodnotit; nejde tedy o odborníka, který by měl v daném sektoru zkušenosti, a nejde tedy ani o osobu, která by se v řízení dané firmy chtěla nějak angažovat (snad jen s výjimkou finančního řízení).

Je dobré se nezabývat jen investicemi do finančních instrumentů, ale zohlednit další možnosti investování jako je třeba tato – investice do konkrétního podnikatelského projektu.

Restauratérství je však známo tím, že se v tomto oboru mnohdy objevuje prostor pro podvody – někde zaměstnanci šidí majitele, někde majitel se zaměstnanci šidí zákazníky, někde se majitelé šidí navzájem atp. Pro člověka mimo obor, který by nebyl denně „na place“ bude tedy velmi obtížné svoji investici ohlídat. Zde bude bezpochyby platit: důvěřuj, ale prověřuj.

Příliš malý podíl

Jaký podíl je pro investora v podniku obecně dobrý? Vžijme se teď trochu do kůže někoho, kdo dává do nějaké firmy peníze, není schopen chod firmy řídit a ani detailně kontrolovat. V takovém případě se investor chce „pojistit“ pro případ, že by přeci jen musel v krizové situaci do chodu firmy zasáhnout.  Nemáme tím nutně na mysli samotné řízení firmy, ale například přístup k účetní nebo smluvní dokumentaci firmy. V situaci, kdy se společníci nebo akcionáři rozhádají, dějí se rozličné věci – peníze se třeba přelévají přes nastrčené společnosti do zahraničí, zamezuje se přístup některým společníkům k účetnictví nebo do celé firmy a tak bychom mohli pokračovat dále.

Nespoléhejte na to, že nesoulad mezi společníky nemůže nastat. Ba naopak, veškeré dohody a smlouvy připravujte tak, aby odolaly i náporu těžkých časů.

Přiměřenou kontrolu nad vaší investicí vám zajistí pouze podíl 51% a více. Dá se říci, že tento podíl je v mnoha ohledech ideální pro případ, kdy není investor o své investici zcela přesvědčen. Má totiž v případě nutnosti kontrolu nad podnikem, ale na druhou stranu do podniku neinvestuje více peněz, než je nutné.

Pokud by byl investor z nějakého velmi pádného důvodu ochoten jít pod hranici 51% (například při investici s jiným, jemu dobře známým finančním investorem), za zcela minimální hranici podílu považujeme 34%. Jde o tzv. blokační minoritu, která vám podle obchodního zákoníku umožní v případě nutnosti zablokovat alespoň ty nejzásadnější úkony jako je likvidace společnosti. Zde ale vidíte, že váha tohoto podílu není pro každodenní provoz firmy důležitá.

Samozřejmě si můžete ve společenské smlouvě rozhodování upravit v některých ohledech individuálně (přísněji, než stanoví zákon), o čemž se předem poraďte s právním zástupcem.

Je tedy zřejmé, že 20% podíl v tak malém a nejistém podniku, jakým provozování zánovní restaurace bude, je pro vás jako investora příliš malý. V takovém případě máte v podstatě nárok jen na podíl ze zisku, na nic jiného.

Investice na úvěr

Člověka také zaujme, že by si investor bral na realizaci investice úvěr. Zde se pokusme velmi zjednodušeně provést úvahu nad vlastním a cizím kapitálem.

Vlastní kapitál je jak název napovídá kapitál, který vlastníme. U podniků je jeho výnosnost určena výnosností vašeho podnikání. Opět velmi zjednodušeně a přibližně, výnosnost vlastního kapitálu se u podniků může pohybovat řádově kolem 10-30 % ročně. Konkrétní číslo, konkrétní výnosnost závisí pak individuálně na podniku, sektoru, geografii atp., tedy toto číslo berte jako nesmírně přibližné.

Finanční investoři při investicích do podniků uvažují o zhodnocení přibližně kolem 20% ročně. U fondů zaměřujících se na více rizikové očekávejme spíše cíl zhodnocení kolem 30% p.a. nebo i více.

Naopak cizí kapitál je pro nás externí zdroj peněz, kterým je typicky půjčka od banky. Dnes máme půjčky pro podniky řádově za nějakých 5% p.a. Z toho také vidíte, že dobrého podnikatele stojí vlastní peníze více než peníze cizí a je tedy pro něj výhodné si v případě rozvoje firmy půjčit.

To je také důvod, proč si finanční investoři mnohdy na uskutečnění své investice půjčují. Privátní fond bude mít například cíl na zhodnocení prostředků ve fondu ve výši 20% (to je náklad vlastního kapitálu), je tedy pro něj výhodné část investice pořídit na úvěr, kde je cena těchto cizích peněz nižší.

Investor, který je fyzickou osobou, nijak nepodniká a nemá tedy klasické měřítko na odhad hodnoty vlastního kapitálu, bude poměřovat investiční příležitost ve světle standardních finančních produktů, které jsou k dispozici na trhu. Investice do podniku tedy musí vynést víc, než pokud byste dali peníze např. na spořicí účet, do dluhopisového fondu nebo jinak zhodnotili prostřednictvím běžně dostupných finančních služeb.

Konkrétně si vezmeme například výnosy z termínovaných vkladů či spořicích účtů, které mohou být až 2-3 % ročně. Výnos z finanční investice do nějakého podniku by tedy měl být vyšší. V tomto světle se také nejeví úplně efektivní si brát úvěr. Zvažte, zda-li si například nebrat úvěr vůbec nebo svůj vklad do základního jmění neplatit hned v maximální výši, ale splácet jej postupně tak, jak vám to zákon a společenská smlouva dovolí.

Případně také může tato úvaha vést k tomu do projektu vůbec neinvestovat. Za svůj úvěr budete muset nějak ručit, přičemž se nabízí pouze váš majetek. Ve firmě, kam budete investovat, žádný majetek není, a i kdyby byl, tak jej jak zajištění použít nemůžete. Zákon to až na výjimky zakazuje.

Prověřte si podnikatelský plán

Jak tedy zjistíme, kolik by nám mohla investice vynést? Klíčovým dokumentem zde bude podnikatelský plán. Ten obsahuje jednak popis projektu, konkurence a dalších aspektů, ale také finanční plán, z něhož budete moci posoudit výnosnost podnikatelského záměru.

Plán by měl být na období, po které budete moci podnikat. Tedy pokud budete v rámci projektu restaurace kupovat či jinak získáte nájemní smlouvu, měla by finanční část plánu pokrývat pouze toto období. Tedy kupříkladu pokud bude smlouva na 2 roky, měl by být plán také na dva roky. Pokud by smlouva byla na dobu neurčitou, bude zase spíše hrát roli výpovědní lhůta této smlouvy a z toho odvozená realistická doba, po kterou může restaurace v objektu podnikat. Vždy se vyplatí být v odhadech konzervativní, než hýřit optimismem a pak přijít o peníze.

Podnikatelský plán, který by vám měl být v tomto případě předložen, podrobte zdravé dávce pesimismu a zde uvedené údaje si sami prověřte. Až je budete mít prověřené, prověřte si je ještě jednou. A pak pro změnu ještě jednou – investoři občas propadají návalům optimismu nebo se nechají k investici umluvit, což nebývá pak následováno vysokým výnosem.

Není zcela zřejmé, zda-li restaurace na daném místě existuje teprve půl roku nebo zda-li restaurace na tomto místě působí déle a jsou k dispozici pouze údaje za 6 měsíců. Každopádně je tato lhůta příliš krátká na to, aby bylo možné historické výsledky vyhodnotit. Za tak krátkou dobu nemůžete vyhodnotit ani přibližnou sezónnost návštěv zákazníků v tomto podniku. Navíc v posledním půlroce proběhl Silvestr i další zákaznická lákadla, což finanční výsledky pravděpodobně ovlivnilo.

Ještě jedna poznámka k pronájmu: pod možností prodloužení pronájmu chápeme smluvně podloženou opci či jiné smluvně podložené právo prodloužení pronájmu, kdy je prodloužení závislé na vaší vůli a nikoli na vůli majitele nemovitosti. Častá neformální tvrzení, že nájemní lhůtu je možné i bez smlouvy kdykoli prodloužit bez problémů, jsou postavená na vodě a není radno se na ně spoléhat. Nikdy totiž nevíte, co se v budoucnu může odehrát, co se stane s nemovitostním trhem a jací další zájemci se kromě vás mohou u majitele nemovitosti objevit.

Do čeho tedy investovat

Tím se dostáváme ke dvěma alternativám, jak by náš tazatel mohl investovat, pokud vůbec po přečtení předchozích řádků investovat bude.

První možností je investovat do základního jmění (popř. do akcií) firmy, která bude restauraci provozovat. To s sebou nese řadu nevýhod:
–    firma nemá žádný majetek a investujete tedy pouze do důvěry, že se projekt povede, což není mnoho;
–    jediným aktivem firmy bude její schopnost dobrého provozu restaurace – tazatel nemá v tomto oboru zkušenosti a nebude schopen (alespoň v počátečních letech) chod firmy dobře kontrolovat;
–    případný úvěr na pořízení investice bude možné splácet pouze z rozděleného zisku firmy, bude-li firma vůbec nějaký zisk rozdělovat (to by mohl tazatel ovlivnit, pouze pokud by měl ve firmě alespoň 51% podíl).

Částečným řešením těchto nevýhod by mohl být jiný přístup k investici a to je investice do nemovitosti, kde bude restaurace sídlit. Transakce by vypadala tak, že:
–    jedna společnost, kde by byl tazatel podílníkem, by vlastnila dotyčnou nemovitost a
–    druhá společnost, kde by tazatel nebyl podílníkem, by provozovala restauraci.

Za této konstelace by společnost vlastnící nemovitost pronajímala příslušný prostor druhé společnosti, jež by provozovala restauraci. Tím byste měli svoji investici (alespoň z části) krytou nemovitým majetkem a pokud by restaurace nefungovala a restaurační firma by padla, stále by vám zůstal podíl na nemovitosti a možnost jí pronajímat dále.

U nemovitostí hodně rozhoduje jejich umístění, doporučujeme tedy při závěrečném zvažování angažovat nějakého odborníka, který vám s posouzením atraktivnosti této nemovitosti poradí.

Komentáře

  1. David :

    Moc dekuji za clanek…

Vložte svůj komentář