23.06.2017

Případ – banka nám nechce dát úvěr, kde sehnat peníze teď?

DOTAZ:  Jsme firma, která splácí bankovní úvěr , který slouží k financování rekonstrukce části vlastněných nemovitostí. Nyní bychom chtěli rekonstruovat zbylé nemovitosti s využitím dotačního programu EU. Finanční částka, kterou bychom potřebovali půjčit, je dle posouzení naší banky vysoká s ohledem na hodnotu nemovitosti pro zajištění nového bankovního úvěru (nízký odhad banky pro nový stav), délku splácení úvěru a výsledky našeho hospodaření. Není k dispozici nějaký jiný způsob financování?

MALÉ PENÍZE: Ani vaše firma, ani banka nechtějí na transakci tratit. Tedy pokud banka nechce do transakce jít, je to velmi vážný důvod k zamyšlení, zda-li náhodou nejste v té velmi velké množině firem, jež si i tak myslí, že se banka přepočítala, seženou si peníze jinde, přičemž po určité době zjistí, že ekonomika celé akce selhala a zbývají jim jen vrásky na čele a kupa problémů. Ekonomiku transakce nedokážeme posoudit a tazatel se na ni neptá, nebudeme ji tedy řešit – jde však jednoznačně o nejdůležitější aspekt celé transakce. Neberte to tedy na lehkou váhu.

Další dosti podstatnou okolností je fakt, že dotace jakéhokoli charakteru se obvykle proplácejí až po realizaci projektu a to za podmínek stanovených ve smlouvě o poskytnutí dotace. Reálný život může přinést různé situace, jež mohou uskutečnění projektu omezit, zjednodušit, prodloužit, zkrátit nebo i zmařit. S tím je třeba počítat.

Masový a individuální přístup k úvěrování

Nejprve budeme trochu teoretizovat, abychom zevrubně ukázali, co se děje v bance, když požádáte o úvěr. Předně je třeba říci, že i přes jistou uniformitu se banky přeci jen v něčem liší. Jedním z takových znaků je individualizace úvěrů – jsou banky, které mají určité standardní postupy, jež aplikují pouze na konkrétní oblast klientů. Jinou klientelu nezpracovávají, resp. ani nejsou schopni zpracovat. Jde spíše o masové poskytování úvěrů podle jisté „šablony“. Na tom není nic špatného – šablonovitost procesů bance umožňuje postupovat relativně rychle a teoreticky i levněji.

Oproti tomu jsou banky, jež přistupují k produktům pro podniky individuálně. Tedy zjednodušeně řečeno, každý úvěr je individuální svými podmínkami, přístupem ke klientovi a v důsledku toho i dobou zpracování či například cenou.

Jak vidíte, každý z těchto přístupů má své klady a zápory. Způsob přístupu nesouvisí nutně s velikostí instituce. U bank se setkáte s oběma přístupy. U kampeliček spíše s tím druhým. Krom toho na kampeličky nejsou kladeny takové nároky z hlediska regulace, jako na banky. Tedy u kampeličky máte větší šanci na individuální posouzení, o něco vyšší akceptaci rizika a také na vyšší cenu. Ovšem ani majitelé kampeliček nechtějí dnes prodělávat na úvěrech, tedy váš záměr se bude posuzovat z ekonomického hlediska velmi podobně, ne-li stejně jako v bance.

Můžete poptat i další finanční instituce ohledně tohoto úvěru. Obecně to není na škodu, alespoň zjistíte, jaké jsou ceny na trhu. Ovšem berte v potaz, že do celkového úvěrového rámce se vám počítají všechny úvěry bez ohledu na to, kde je máte. Je třeba si dobře přečíst stávající úvěrovou smlouvu, zda-li si můžete vůbec další půjčku vzít, aniž by po vás vaše banka chtěla splátku té stávající.

Podnikatelský záměr

Součástí posouzení je nejen vyhodnocení ekonomiky daného projektu (v tomto případě rekonstrukce nemovitostí), ale také posouzení ekonomiky celé společnosti, tedy posouzení schopnosti splácet. Ruku na srdce – finanční plány firem předkládané bankám bývají obvykle poněkud optimistické. Tedy se při jejich posouzení stanoví vlastní předpoklad, případně i krizové varianty.

Je třeba si uvědomit, co dáváte bance za čísla a za podmínky realizace projektu. Banka vám do úvěrové smlouvy stanoví podmínky čerpání úvěru. Můžete jako podmínku mít minimální zisk společnosti, dobu realizace projektu atp. Pokud podmínky nebudete plnit, má banka možnost požadovat okamžité splacení celého úvěru nebo jeho části, resp. realizaci zástavy. To může v nevhodnou dobu váš podnik poslat do kolen.

Kromě toho musíte mít jistou rezervu v zisku na pokrytí splátek úvěrů. Tato rezerva se označuje jako DSCR (Debt Service Coverage Ratio) a bývá minimálně 10-15 %.

Zamyslete se také nad tím, jakou část projektu budete financovat z vlastních prostředků a jakou z cizích (tedy v tomto případě z úvěru). Velmi obecně stanovený poměr ve finančních světě je alespoň 30% vlastních prostředků a 70% cizích, ovšem tento poměr se hodně mění podle typu projektu, sektoru podnikání, finanční situace podniku, kvality zástavy či dalších faktorů. Je pravda, že rekonstrukce nemovitostí je poněkud specifická záležitost, tedy se může poměr od standardu hodně odlišovat.

Podrobte tedy svůj podnikatelský záměr kritice a přiměřenému stresovému testování (namodelování krizové situace) a pak se teprve rozhodněte, zda-li do projektu skutečně jít nebo ne. Toto by měl váš finanční ředitel zvládnout včetně jednání s bankami. Pokud to vlastními silami nepůjde, je na vašem zvážení, jestli si na tuto práci někoho s dobrými referencemi nenajmout.

Jak vidíte, článek spíše směřuje k tomu, že byste si měli celý projekt ještě raději pořádně promyslet. Pokud však i tak chcete pokračovat, je tu další možnost financování.

Finanční investor

Finanční investice, kdy by nějaký investor mimo váš obor koupil podíl ve vaší společnosti, resp. navýšil základní jmění, je možností spíše teoretickou. Podle objemu úvěru, který činí nízké desítky milionů korun, lze usuzovat na to, že běžného finančního investora nebude taková transakce z důvodu její nízké efektivity zajímat. (Pokud bychom hovořili v eurech, byla by to jiná káva.) Museli byste tedy hledat spíše v okruhu investorů z řad movitých fyzických osob – pokud nemáte někoho takového ve svém okolí, najdete jen jej s pomocí lidí orientujících se ve finanční branži. A najdete jej s obtížemi.

Finanční investice by prakticky znamenala skutečně odprodání podílu ve vaší společnosti, tedy také vzdání se části rozhodovacích práv. Finanční investoři nejsou charitativní pracovníci (aspoň ne záměrně), tedy se nespokojí s malým obchodním podílem – ten by měl být alespoň 51%, rozhodně nebude menší než 34%. Finanční investor chce mít peníze zkrátka pod kontrolou.

Pokud byste uvažovali o odkoupení dotyčného obchodního podílu po nějaké době zpět, tak vězte, že očekávaný výnos finančního investora je velmi přibližně kolem 20% ročně. A u investorů zaměřených na malé projekty, specializované projekty či jinak ne zcela obvyklé a běžné investice (což by spíše byl případ tazatele), je očekávaný roční výnos někde nad 30%.

Další alespoň trochu reálné možnosti externího financování nejsou. Leasing nepřichází u rekonstrukce v úvahu – je to stejně jen jiná forma úvěru. Tedy třikrát měřte a jednou řezejte; nebo raději neřezejte vůbec.

Vložte svůj komentář