21.08.2017

Případ – předčasní splátka hypotéky bez penále či poplatku.

DOTAZ: Banka… inzeruje předčasnou splátku hypotéky bez penéle. Je možné tuhle hypotéku tedy kdykoli splatit? Je to dobrá možnost, jak si hypotéku vzít?

MALÉ PENÍZE: Zde by se hodilo říci několik věcí najednou. Předně o předčasném splacení hypotéky se tady už psalo a od té doby se již trh posunul dále.

Kdysi tady přišla na trhu jedna banka s možností kdykoli splatit spotřebitelskou půjčku bez poplatků nebo doplatků úroku. Posléze ji v relativně rychlém sledu následovaly další banky. Něco podobného se (snad) děje nyní i u hypoték. Bylo jen otázkou času, kdy někdo začne rozvolňovat podmínky splácení hypotéky. Vypadá to, že doba velmi nízkých úroků a boje bank o marže na úvěrových produktech se posouvá směrem ve prospěch klientů.

Oživme si nyní, proč vlastně banky chtěly a některé stále chtějí penále, resp. doplatek úroků při předčasném splacení hypotéky. Je to hlavně tím, že mechanismus půjčky funguje tak, že si banka peníze půjčí – buďto od jiné finanční instituce, prostřednictvím dluhopisů nebo od klientů, kteří u ní mají uložené peníze – a následně tyto prostředků půjčí svému klientovi. Tedy pokud klient splatí úvěr dříve, bance takové peníze „zbydou“ a musí za ně platit i nadále úrok. Sami ovšem cítíte, že to takhle doslova nefunguje. Počty klientů jsou vysoké a většinou nelze důsledně dosáhnout toho, aby se zíksané peníze rovnaly penězům půjčeným. Ovšem i tak má celý mechanismus jistou logiku.

Zkušenosti ze spotřebitelských úvěrů říkají, že vliv předčasně splacených půjček není závratný. V této oblasti finanční instituce spíše bojují s nesplácením úvěrů než s opakem. U hypoték bude situace podobná? Možná ano. Hypotéky jsou dozajista jinou formou půjček než úvěry spotřebitelské. U hypoték je větší pravděpodobnost jejích splacení. Dokonce banky na hypotéky nemusí držet tak vysoký kapitál. Je to tím, že lidé zkrátka nechtějí o vlastní bydlení přijít a tedy se o hypotéky dobře starají a splácejí je.

Trh hypoték je u nás také neobvykle velký, resp. je hodně velká proporce úvěrů na bydlení oproti úvěrům spotřebitelských. Když se podíváme na úvěry obyvatelstvu, tak u nás z toho činí asi 80% hypotéky a jen 14% spotřebitelské úvěry (zbytek jsou kontokorenty, kreditní karty atp.). Mluvíme tedy o zásadní části trhu pro fyzické osoby.

Nyní blíže k aktuální nabídce jedné banky, kdy lze hypotéku předčasně splatit úplně nebo částečně bez doplatku úroků. Nabídka to je bezesporu dobrá, avšak má také svoji slabší stránku. Maximální fixaci, kterou vám v takovém případě banka umožní, jsou 3 roky. Tedy po tuto dobu máte zafixovaný konkrétní úrok. To není vzhledem k době splácení hypotéky mnoho, jelikož hypotéky se berou tak na 15-25 let a lidé obvykle fixují na 5 let.

Navíc ruku na srde: kdo by byl schopen předčasně splatit hypotéku během 3 let? Po získání nemovitosti obvykle následují velké výdaje na vybavení atp., takže člověk nemá peněz na zbyt. Spíše si dovedu představit jiný scénář: začít s dlouhodobou fixací a zajistit si aktuálně nabízený nízký úrok na delší dobu a teprve pak, když už uvidím, jaké jsou moje finanční možnosti, přejít na verzi s možností předčasného splacení.

Tedy jako první vlaštovka je nabídka dobrá, byť ne oslnivá. A co tedy s tím? Přejít k jiné bance? Spíš bych se ponejprv snažil získat podobné podmínky u banky své a teprve v případě zásadního rozporu uvažovat o refinancování jinde. Jedna vlaštovka sice jaro nedělá, ale nedivil bych se, pokud by s podobou možností nezačaly postupně přicházet i další banky.

Vložte svůj komentář