Případ – refinancování hypotéky

DOTAZ: V diskusi se objevil dotaz, kdy je výhodné refinancovat hypotéku. Podáváme k tomu širší vysvětlení, jelikož toto téma zajímá čím dál tím více lidí.

MALÉ PENÍZE: Refinancování hypotéky vám může dopomoci k nižším úrokům, které budete za hypotéku platit – nové financování vám poskytne jiná banka nebo paradoxně i ta stejná banka, kde právě hypotéku máte. Je nutné se však refinancováním zabývat včas a s dostatečným předstihem před tím, než je možné udělat předčasné splacení úvěru.

Co je vlastně refinancování. Jde o poskytnutí stejného úvěru, jaký právě máte, jinou bankou. Tak například si vezmete hypotéku na 1 milion Kč, ze které splatíte v době fixace svého úroku třeba 200 tisíc Kč. Tedy vám zbývá hypotéka v objemu 800 tisíc Kč a tato částka by byla předmětem refinancování – tedy jiná banka by vám poskytla hypotéku už jen ve výši 800 tisíc Kč, přičemž tuto částku byste použili na úplné splacení hypotéky v první bance.

Důležité samozřejmě je, aby podmínky ve druhé bance byly pro vás výhodnější. Do celkového výpočtu výhodnosti musíte započítat nejen úroky z úvěru, ale také další možné náklady na získání půjčku u druhé banky – tato banka buďto může do jisté míry vzít v potaz dokumentaci, kterou jste použili pro původní žádost o hypotéku, nebo také může požadovat zpracování kompletně nové dokumentace –sada poplatků takto aplikovaných může však dosáhnout vysoké částky (znalecké posudky, zpracování úvěru atd.), jež vám v podstatě smaže výhodu nižšího úroku.

Pro ilustraci z ceníku jedné z českých bank vybíráme několik příkladů:
– zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr: 2 900 Kč
– správa úvěru, měsíční poplatek po dobu úvěru: 150 Kč
– vyhodnocení rizik spojených s nemovitou zástavou, rodinný dům: 4 500 Kč

K tomu je nutné také případně připočíst nemalé náklady na znalecký posudek, který může banka požadovat.

Z toho všeho plyne, že nově nabízený úrok musí být výrazně nižší než ten, který momentálně platíte.

Jak tedy konkrétně postupovat, když uvažujete o refinancování.

(1) Zjistěte si, kdy máte nejbližší možnost svoji hypotéku refinancovat, tj. kdy vám končí fixace nebo kdy máte zkrátka nejbližší možnost učinit splátku bez penále. S dostatečným předstihem asi 3 měsíců začněte zjišťovat konkurenční nabídky jiných bank a porovnejte je s podmínkami, které máte právě vy na vaší hypotéce.

Můžete také využít částečně služeb některé specializované firmy, jež finanční produkty včetně hypoték prodává. Taková firma vám po upřesnění vašich požadavků přímo předloží orientační nabídky úroků u několika bank – nemusíte tedy složitě vyhledávat sazby po internetu, ale na základě takto předložené nabídky se můžete zaměřit pouze na vybrané instituce, kde se budete již osobně na refinancování informovat.

(2) Porovnejte alternativní nabídky s tím, jaké podmínky máte u vaší banky. Pokud se podmínky znatelně neliší, doporučujeme akci ukončit a v refinancování nepokračovat.

(3) Pokud se však nabídky liší znatelně, kontaktujte vlastní banku s dotazem, jaké podmínky by vám v kontextu situace na trhu (konkurenčních nabídek) poskytla. Pokud jste dobře platícím klientem, banka obvykle sleví ze svých nároků a nabídne vám sama o něco výhodnější podmínky tak, aby se vám už nevyplatilo přecházet jinam. To je výhodné – banka nepřijde o dobrého klienta a vy jednak získáte výhodnější podmínky a jednak si ušetříte práci s refinancováním u jiné banky. Takový postup je obvyklý a zpravidla většina pokusů o refinancování končí v tomto bodě.

(4) Pakliže jste neuspěli ani v předchozím bodě, pusťte se do refinancování. Tedy vyberte si novou banku, informujte ji o své stávající hypotéce a o záměru ji refinancovat. Každá dobrá banka by vám měla s refinancováním pomoci.