24.10.2017

Případ – ocenění předkupního práva u nemovitostí

DOTAZ: na základě velmi obšírného dotazu uvádíme obecnou odpověď k této problematice.

MALÉ PENÍZE: Předkupní právo je právo, na základě kterého může oprávněná osoba požadovat, aby při zcizení věci (především tedy při prodeji, ale i např. darováním) byla věc nejdříve nabídnuta ke koupi této oprávněné osobě. Nebudu se zabývat právním rozborem předkupního práva, to je otázka pro právní specialisty. Zaměřím se na otázku vlivu předkupního práva na hodnotu věci (v našem případě věci nemovité) a přeneseně tedy i na otázku hodnoty předkupního práva.

Nejprve se podívejme na takové předkupní právo, u kterého je současně sjednána i kupní cena, za kterou má právo oprávněná osoba věc koupit. Toto zajištění se používalo např. při prodeji obecního nebo státního (nejčastěji zemědělská půda) majetku soukromým investorům. Např. obec se tak chránila, aby neprodala majetek spekulantům, kteří jej obratem prodají dál za lepší cenu nebo nezrealizují slíbený projekt. Pokud tedy je sjednána s předkupním právem i cena realizace, pak nejlépe určí hodnotu tohoto práva srovnání tržního odhadu hodnoty nemovitosti nezatížené předkupním právem s cenou sjednanou v předkupním právu. Rozdíl mezi tržní hodnotou a cenou sjednanou věcným břemenem je pak hodnota tohoto předkupního práva.

Pro odhad tržní hodnoty nemovitosti to pak znamená následující:

Pokud je cena sjednaná v předkupním právu nižší než aktuální tržní hodnota nezatížené nemovitosti, pak je nutné považovat cenu sjednanou v předkupním právu za tržní hodnotu takto zatížené nemovitosti. Pokud je cena sjednaná v předkupním právu vyšší než aktuální tržní hodnota nezatížené nemovitosti, pak takové předkupní právo má nulovou hodnotu (při vyloučení subjektivních vlivů koupěchtivého oprávněného z předkupního práva).

V teorii oceňování se obvykle k předkupnímu právu přistupuje jako k věcnému břemeni. Nejčastěji tak narazíme na ocenění podle oceňovacího zákona (Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů a Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.). Věcná břemena se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku. To samozřejmě funguje bezvadně, pokud je „roční užitek“ věcného břemene znám, ideálně zakotven smlouvou. Není-li roční užitek stanoven smlouvou, je podle mne u předkupního práva roční užitek v podstatě neodhadnutelný.

Oceňovací zákon v případě, že nelze zjistit hodnotu věcného břemene výnosovým způsobem udává, že se právo ocení jednotně částkou 10.000 Kč. Máme tedy první „hmatatelné“ vodítko, že hodnota předkupního práva je min. 10.000 Kč.

Z mé zkušenosti se odhadci a znalci s oceněním předkupního práva v rámci ocenění hodnoty nemovitosti většinou moc „nemažou“ a ocení toto zatížení nemovitosti právě nějakou částkou v řádech desetitisíců korun. Ani já v zásadě nejsem jiného názoru. Z pohledu zatížení nemovitosti nemá předkupní právo (bez předem sjednané ceny) zásadní vliv na hodnotu nemovitosti. V praxi takové předkupní právo znamená v podstatě pouze riziko prodloužení procesu prodeje (po nalezení koupěchtivého zájemce musíte nejprve vyzvat oprávněného z předkupního práva, aby svého práva využil, a teprve po uplynutí zákonné lhůty může prodat věc třetí osobě). Většina kupců si počká, některé koupěchtivé ale prodleva a nejistota, zda oprávněný využije či nevyužije předkupní právo, může odradit.

Pokud by ovšem někoho zajímal skutečně hodnověrný odhad hodnoty předkupního práva, je podle mého názoru nutná hlubší analýza důvodu zřízení předkupního práva. Je třeba prozkoumat, kdo je oprávněnou osobou a za jakým účelem bylo překupní právo zřízeno (popř. podle oprávněné osoby tento účel odhadnout).

Mohou tak existovat v podstatě nicotná (z hlediska hodnoty nemovitosti) předkupní práva. Například některé banky současně se zástavou zřizují ve svůj prospěch předkupní právo. Pokud tedy bude splacen dluh, zanikne i předkupní právo. K takovému předkupnímu právu by se přistoupilo stejně jako k zástavnímu právu (odhad tržní hodnoty obvykle oceňuje nemovitost bez finančních závazků a tedy i předkupní právo zřízené v souvislosti s dluhem by se v ocenění nezohlednilo). Mohou také existovat předkupní práva, kde lze předpokládat, že jejich opodstatnění již pominulo. Například obec se při prodeji majetku chtěla zajistit, že na prodaném pozemku bude postaven určitý objekt s určitým využitím, ale předkupní právo nezaniklo. Zde lze předpokládat, že obec předkupní právo nebude využívat a v podstatě se tedy nemusí jednat o zátěž.

Oproti tomu mohou z hlediska oprávněné osoby z předkupního práva existovat zjevné (předpokládané) užitky. Například přikoupením pozemku dojde ke scelení pozemků oprávněného nebo zajištění přístupové cesty apod. a tím může dojít ke zvýšení hodnoty nemovitostí oprávněného. Hodnota takového předkupního práva by se pak mohla ocenit jako nárůst hodnoty současných nemovitostí oprávněného z předkupního práva (budoucí hodnota po přikoupení mínus současná hodnota). Obdobně tomu bude např. i u předkupního práva vlastníka budovy k pozemku pod budovou jiného vlastníka.

Na závěr jsem si nechal poznámku, že obecně ovlivňuje hodnotu nemovitosti při oceňování také účel provedeného ocenění. Pro různý účel ocenění je možné dospět k různým hodnotám stejné věci. Je to způsobeno např. oceňovacím předpisem (stát si určuje, jakým způsobem se má ocenit), specifickými předpisy bank pro oceňování (banka stanoví pravidla, která musí odhadce respektovat, pokud chce pro banku oceňovat) apod. Taková situace samozřejmě může nastat i u ocenění předkupního práva.

Problematika ocenění předkupního práva by tedy mohla být poměrně složitá. Odhadnout užitek z předkupního práva bude v naprosté většině případů velmi obtížné, mnohdy nemožné. Je ovšem faktem, že obvykle předkupní právo (bez předem sjednané kupní ceny) věc zatíží jen složitějším procesem prodeje a ve většině případů nemůže hodnotu věci zásadně ovlivnit.

T.Jícha

Vložte svůj komentář